Kiracının Tahliyesi: Kiracı Hangi Hâllerde Evden Çıkarılabilir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sınırlı sayıda sayılan sebeplerden birine dayanılarak ve kanunun öngördüğü usule uyularak tahliye edilebilir. Tahliye, duruma göre dava yoluyla ya da tahliye talepli icra takibi yoluyla istenir. Her sebebin kendine özgü bir bildirim şekli ve çoğu zaman kaçırıldığında hakkı düşüren bir süresi vardır.

Tahliye sebepleri, dayanakları ve süreleri

Aşağıdaki tablo, konut ve çatılı iş yeri kiralarında başvurulabilecek tahliye sebeplerini kanuni dayanakları, kritik süreleri ve izlenecek yol ile birlikte özetler. Ayrıntılar tablonun altındaki bölümlerde açıklanmıştır.

Tabloyu yana kaydırarak tüm sütunları görebilirsiniz.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay uygulamasında bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; soyut bir beyan yeterli görülmez. Gereksinimin kime ait olduğu, neden bu taşınmazın gerektiği ve kullanmanın zorunluluğu somut delillerle ortaya konmalıdır.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

Yeni malikin gereksinimi

Taşınmazı sonradan edinen kişi de aynı yakınlık çevresi için konut veya iş yeri gereksinimi ileri sürebilir. Bunun için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açması gerekir. Yeni malik dilerse bu yolu kullanmayıp, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde TBK m. 350'ye göre de dava açabilir. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir.

Yeniden inşa ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise tahliye istenebilir. Burada belirleyici olan, onarımın kullanmayı imkânsız kılacak ağırlıkta olmasıdır; basit bakım ve boya-badana işleri bu kapsamda değildir. Uygulamada onaylı proje, ruhsat ve teknik rapor aranır.

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Geçerli bir taahhüt için şu şartlar aranır:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından, serbest irade ile verilmiş olmalıdır.

Sözleşmenin imzalandığı anda alınan taahhütler, kiracının sözleşme kurulurken baskı altında olabileceği gerekçesiyle kural olarak geçersiz sayılmaktadır. Tarih hanesi boş bırakılarak alınan taahhütler ise ispat bakımından tartışmalıdır ve uygulamada yüksek risk taşır.

On yıllık uzama süresinin dolması

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Kira bedelinin veya aidatın ödenmemesi (temerrüt)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işler. Aidat ve benzeri yan giderler de bu maddenin kapsamındadır.

İhtarnamenin içeriği belirleyicidir: yalnızca ödeme istenmesi yetmez; verilen süre ile süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısı açıkça yer almalıdır. Eksik düzenlenmiş bir ihtar, sonraki tüm süreci geçersiz kılar.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtarların ayrı aylara ilişkin olması gerekir; tek bir ihtarla iki ayın istenmesi tek ihtar sayılır. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir.

Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kendisine verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazdaki kişiler bakımından çekilmez olması hâlinde, süre verilmeksizin yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir. Zarar iddiası genellikle delil tespiti, fotoğraf ve bilirkişi raporu ile ispatlanır.

İzinsiz alt kira ve önemli sebeple fesih

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez. Bu yasağa aykırılık özenle kullanma borcuna aykırılık hükümleri üzerinden ileri sürülür. Bunların dışında, sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı hâlinde taraflar, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m. 331).

Dava mı, icra takibi mi?

Tahliye sebeplerinin çoğu yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip yapılabilir. Ödenmeyen kira nedeniyle izlenen icra yolu şu şekilde işler:

1. Tahliye talepli ilamsız takip başlatılır. İcra dairesine, kira alacağı ve tahliye talebini birlikte içeren takip talebi verilir (İİK m. 269 vd.).
2. Ödeme emri tebliğ edilir. Kiracıya, konut ve çatılı iş yeri kiralarında borcu ödemesi için otuz günlük süre verilir; takibe itiraz süresi yedi gündür.
3. İtiraz edilirse takip durur. Kiracı kira sözleşmesini ve imzayı açıkça inkâr ederse, kiraya verenin itirazın kaldırılması ya da iptali yoluna gitmesi gerekir.
4. İtiraz yoksa ve borç ödenmezse tahliye istenir. Ödeme süresinin sonunda icra mahkemesinden tahliye kararı talep edilir.
5. Tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Karar üzerine kiracıya tahliye emri gönderilir ve süresinde boşaltılmazsa taşınmaz zorla tahliye edilir.

Zorunlu arabuluculuk ve istisnası

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu şart yerine getirilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir. İcra yolunda ise takip icra dairesinde başlatılır, tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir.

Tahliye süreci ne kadar sürer?

Süre; dayanılan tahliye sebebine, delil durumuna, keşif veya bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmamasına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Uygulamada ilk derece yargılaması çoğunlukla altı ay ile bir buçuk yıl arasında tamamlanmaktadır. İstinaf ve koşulları varsa temyiz aşamaları eklendiğinde süreç iki yılı aşabilir. Ödenmeyen kira nedeniyle itiraz edilmeyen icra takipleri genellikle daha kısa sürede sonuçlanır. Bu aralıklar uygulamadan çıkarılmış tahminlerdir; hiçbir dosya için taahhüt niteliği taşımaz.

Sık yapılan hatalar

Tahliye taleplerinin reddedilmesinin veya sürecin uzamasının başlıca sebepleri usul hatalarıdır. En sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Eksik veya hatalı ihtarname göndermek

  Ödenmeyen kira için gönderilen ihtarda yalnızca ödeme istenmesi yeterli değildir. Kanuni süre ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

  Doğrusu: İhtarda süre (konut ve çatılı iş yerinde en az 30 gün), ödenmesi istenen dönemler ve fesih uyarısı birlikte yer almalı; ihtar noter aracılığıyla gönderilip tebliğ tarihi belgelenmelidir.

• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak

  Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Doğrudan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve süre kaybı yaşanır.

  Doğrusu: Dava yolu seçilecekse önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı, son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. İlamsız icra yoluyla tahliyede bu şart aranmaz.

• Hak düşürücü süreleri kaçırmak

  Gereksinim, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebeplerinde dava açma süresi kural olarak bir aydır. Sürenin geçirilmesi, hakkın o dönem için tümüyle kaybına yol açar.

  Doğrusu: Sözleşme yılı, bildirim tarihi ve taahhüt tarihi bir takvime işlenmeli; gereksinim sebebinde süre içinde yazılı bildirim yapılarak süre bir kira yılı uzatılabilir.

• Yanlış mercie başvurmak

  Dava ile ileri sürülebilecek bir sebep için icra takibi başlatmak ya da icra mahkemesinin görev alanındaki bir talebi sulh hukuk mahkemesine götürmek zaman kaybettirir.

  Doğrusu: İcra yolu yalnızca kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde açıktır; diğer tüm sebepler sulh hukuk mahkemesinde dava konusu edilir.

• Geçersiz tahliye taahhütnamesine dayanmak

  Kira sözleşmesi ile aynı anda imzalatılan veya tarih hanesi boş bırakılarak alınan taahhütler, kiracının itirazı ve ispat tartışmaları nedeniyle sık sık geçersiz sayılmaktadır.

  Doğrusu: Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde ve kiracının kendi iradesiyle düzenlenmelidir.

• İspat yükünü karşılayamamak

  Gereksinim iddiasının somutlaştırılmaması, ödemelerin elden yapılması veya zarar iddiasının belgelenmemesi taleplerin reddiyle sonuçlanır.

  Doğrusu: Kira ödemeleri banka üzerinden ve açıklamalı yapılmalı; gereksinim iddiası nüfus kaydı, tapu, sağlık raporu, iş yeri belgeleri gibi delillerle desteklenmelidir.

• Sözleşmenin süresinin bitmesini tahliye sebebi saymak

  "Sözleşme bitti, çıkması gerekir" yaklaşımı hukuken karşılık bulmaz; bu gerekçeyle açılan davalar reddedilir.

  Doğrusu: Kanunda sayılan sebeplerden hangisinin somut olaya uyduğu önceden belirlenmeli, süreç o sebebin usulüne göre yürütülmelidir.

• Kendi imkânlarıyla tahliyeye kalkışmak

  Kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak, elektrik veya suyu kestirmek hukuka aykırıdır. Kiraya veren aleyhine tazminat ve cezai sorumluluk doğurabilir.

  Doğrusu: Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra takibi sonucunda, icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.

Tahliye kararının uygulanması

Tahliye kararları, taşınmazın mülkiyetine (aynına) ilişkin olmadığından kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiraya veren kararı icra dairesine sunar; icra dairesi kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde boşaltması için tahliye emri gönderir. Bu süre içinde boşaltılmazsa taşınmaz zorla tahliye edilir ve kiraya verene teslim edilir. Kiracının eşyaları, masrafı borçluya ait olmak üzere kaldırılır.

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat

Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Yeniden inşa hâlinde eski kiracının, yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelikli kiralama hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.

Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle gereksinim iddiasının gerçek olması yalnızca davanın kabulü için değil, sonrasında doğabilecek tazminat sorumluluğu bakımından da önemlidir.

Sıkça sorulan sorular

Yasal dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315 — kiracının temerrüdü ve fesih
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 — özenle kullanma ve komşulara saygı borcu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322 — alt kira ve kullanım hakkının devri
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 331 — önemli sebeple olağanüstü fesih
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 — sözleşmenin uzaması ve on yıllık uzama süresi
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350–353 — gereksinim, yeniden inşa, yeni malik ve dava süresi
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355 — yeniden kiralama yasağı ve tazminat
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. — kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk