Kira ve Gayrimenkul Hukuku
Kira Tespit Davası Nedir, Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira tespit davası, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Kiraya veren ile kiracı kira artışı konusunda anlaşamadığında bu yola başvurulur. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344 ve 345. maddelerine dayanır.
Davanın şartları
Davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Davacının dava açmakta hukuki yararı da olmalıdır. Örneğin sözleşmede yasal sınırlar içinde geçerli bir artış hükmü varsa, kiraya veren artışı doğrudan talep edebilir; bu durumda tespit davası açmakta genellikle hukuki yarar bulunmaz.
Dava yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Kira bedelinin emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı da bedelin belirlenmesini isteyebilir.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu bir dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla dava açılabilir.
Dava ne zaman açılmalı? 30 gün kuralı
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin içinde bulunulan yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için aşağıdaki durumlardan biri gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde açılmalıdır,
- ya da yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmış ve dava o dönem içinde açılmış olmalıdır,
- ya da sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır. Bu durumda süre ve bildirim şartı aranmaz.
Bu şartlardan hiçbiri sağlanmazsa, mahkemenin belirlediği bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde kira tespiti
Beş yıldan kısa süredir devam eden sözleşmelerde de dava açılabilir. Taraflar arasında artış konusunda bir anlaşma yoksa hâkim, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre yeni bedeli belirler. Bu bedel, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; bu tarihten sonraki dönemler için TÜFE on iki aylık ortalama oranı geçerlidir.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira tespiti
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar arasında bir artış anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın dava açılabilir. Hâkim bu durumda TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılabilir. Rayice göre belirleme her beş yılın sonunda tekrar talep edilebilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde açılabilir. İfa yeri genellikle taşınmazın bulunduğu yerdir.
Yargılama süreci ve bilirkişi incelemesi
Beş yılı dolan sözleşmelerde mahkeme, taşınmazın boş hâldeki kira değerini tespit etmek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Yargıtay uygulamasında, mevcut kiracının eski kiracı olması nedeniyle bu değerden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılır. Oran, somut olayın özelliklerine göre hâkimin takdirindedir.
Kararın sonuçları
Kira tespit kararı kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Karar kesinleştiğinde kiracı, dava kapsamındaki dönemler için eski ve yeni kira arasındaki farkı ödemekle yükümlü olur. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın kabul veya ret oranına göre taraflara yükletilir.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası, olağan ekonomik koşullarda yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise sözleşmeden sonra ortaya çıkan öngörülemez ve olağanüstü olaylar nedeniyle taraflar arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulduğu durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını sağlar.
| Ölçüt | Kira tespit davası | Kira uyarlama davası |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | TBK m. 344 | TBK m. 138 — aşırı ifa güçlüğü |
| Şart | Zamanın geçmesi ve fiyat değişimi yeterlidir. | Sözleşme kurulurken öngörülemeyen, taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum gerekir (savaş, salgın, ağır ekonomik kriz). Olağan enflasyon tek başına yeterli görülmez. Ayrıca borcun henüz ifa edilmemiş ya da ifanın haklar saklı tutularak yapılmış olması gerekir. |
| Süre | 30 günlük süre ve bildirim kuralları önemlidir. | Olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra açılabilir; beş yıl şartı aranmaz. |
| Kapsam | Yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları. | Her tür kira sözleşmesi. |
| Etkisi | Şartları varsa içinde bulunulan yeni kira döneminden itibaren uygulanır. | Kural olarak ileriye dönük sonuç doğurur. |
Her iki dava türünde de dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Sıkça sorulan sorular
Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?
Evet. Kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet. Ancak bu durumda mahkemenin belirleyeceği artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesine ve kanun yoluna başvurulup başvurulmamasına göre değişir.
Arabuluculuğa gitmeden dava açılırsa ne olur?
Dava şartı eksik olduğu için dava usulden reddedilir.
Kira tespit kararı ile geçmiş dönem farkı istenebilir mi?
Karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Kesinleştiğinde dava kapsamındaki dönemler için eski ve yeni kira arasındaki fark istenebilir.
Yasal dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 — kira bedelinin belirlenmesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345 — kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138 — aşırı ifa güçlüğü (uyarlama)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk