Sevgili Okuyucularım,
Nedir Şufa (önalım) hakkı, bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.
Yasal önalım hakkı ise, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK MADDE 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır ve paydan bağımsız olarak kullanılması mümkün değildir. Yani yasal önalım hakkı devredilemez ve miras yoluyla başkasına geçemez, paydaşa özgü bir haktır.
Kısaca, yasal önalım hakkının doğabilmesi aşağıdaki şartların sağlanmasına bağlıdır:
- Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.
- Yasal önalım hakkı sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir.
- Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılabilir. Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim edip her bir paydaşın fiili taksime uygun bir şekille kullanmasıdır.
Yasal önalım hakkı ya da şufa hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır.
Şufa hakkı sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir.Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde feragat geçerli olmayacaktır. Somut bir satışta önalım hakkı kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapılabilir. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Şufa hakkı, şu durumlarda kullanılamaz:
- Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise
- Devir işleminin bağışlama olması halinde
- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise
- Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmaz söz konusu ise
- Trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi), hibe veya takas halinde,
- Ölüme bağlı tasarruf halinde,
- Satış hile, yanılma veya gabinle fesih olması halinde,
- Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa,
- Cebri arttırmayla yapılan satışlarda,
- Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,
- Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde.
Medeni Kanun madde 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Şufa hakkı kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
TMK Madde 733/3- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Şufa davası ya da önalım davası, paylı mülkiyete konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşme tapu kütüğüne şerh ettirilerek önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.
TMK Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Sorularınızı Bekliyorum ….
Saygılarımla,
Avukat Gizem Tan
www.dgtanhukuk.com